7 月的最后一周，楼市彻底不平静了。
短短几天内，三件大事接连落地，每一件都足以单独搅动市场情绪，而三件叠加在一起，释放出的信号已经非常明确 —— 楼市的至暗时刻正在过去，8 月将成为真正的转折之月。
对于还在观望的购房者来说，最关心的问题只有一个：房价到底会不会涨？今天这篇文章，我们就把这三件大事掰开揉碎了讲清楚，看看顶层到底在下一盘什么样的棋，8 月的房价风向又会怎么变。
第一件大事：住房被正式划入 "大宗耐用商品"，定性之变前所未有
这件事的分量，很多人还没完全意识到。
国务院常务会议明确提出，要 "更好满足居民大宗耐用商品消费需求"，而住房被首次正式纳入了 "大宗耐用商品" 的范畴。听起来只是一个分类的变化，但背后的政策逻辑已经彻底反转了。
过去二十年，房子是什么？是投资品，是资产保值增值的工具，是地方财政的支柱。所以调控的思路一直是 "房住不炒"，是抑制投机，是给市场降温。但现在，房子被重新定义为 "大宗耐用商品"，和汽车、家电放在了同一个篮子里。
这意味着什么？意味着政策的底层逻辑从 "抑制消费" 转向了 "鼓励消费"。
你想想看，国家促消费的时候，汽车有购置税减免，家电有以旧换新补贴，那房子作为最大宗的耐用消费品，接下来会有什么？答案不言而喻 —— 更大力度的补贴、更宽松的信贷、更友好的税费政策，都在来的路上。
这不是简单的救市，这是对房地产行业的一次重新定位。从 "经济压舱石" 到 "大宗耐用消费品"，表面上是地位下降了，实际上是政策工具箱彻底打开了。以前促消费的政策不能随便用在房子上，因为怕刺激投机；现在名正言顺了，房子就是消费品，促消费天经地义。
第二件大事：全国统一贴息政策箭在弦上，房贷利率直奔 "2 时代"
第二件大事，是关于钱的。
近期多个权威渠道释放信号，全国性的住房贷款贴息政策正在加快研究制定，有望在 8 月正式落地。和之前各地零散的降息不同，这次是中央层面统一部署的贴息方案，力度和覆盖面都将空前。
什么是贴息？简单说就是你还房贷的利息，国家帮你承担一部分。算一笔账：假设你贷款 100 万，期限 30 年，现在利率 3%，月供大概 4200 元。如果贴息 1 个百分点，相当于实际利率降到 2%，月供直接降到 3700 元左右，30 年总共能省将近 18 万利息。
这可不是小数目，相当于直接给购房者发红包。
更重要的是，这是全国统一政策，不是某个城市的单独行动。之前一线城市因为各种限制，利率降幅一直有限，这次全国统一贴息，意味着北上广深的房贷利率也有望同步下调，真正实现 "全国一盘棋"。
我们之前一直在说 "房贷利率 2% 时代"，很多人觉得是天方夜谭。现在看来，8 月可能就会成为这个时代的起点。利率每降一个百分点，就相当于房价暗降了 10%，对购买力的撬动作用是非常直接的。
第三件大事：城中村改造全面提速，实物安置成主流
第三件大事，很多人可能没注意到，但它对房价的影响可能最直接。
近期高层多次强调，要 "加大城中村改造力度"，而且明确提出 "鼓励实物安置为主"。这和过去几年的货币化安置完全不同，背后的市场影响值得细细品味。
货币化安置是什么？就是拆房子给你钱，你自己去买房。那一轮棚改货币化，直接推高了三四线城市的房价，这个大家都有印象。那实物安置呢？就是拆房子给你房子，看起来好像不会直接增加购房需求。
但你仔细想，实物安置意味着什么？意味着大量的拆迁户，原来住的是老破小城中村，现在直接搬进了新建的安置房。这部分人原来的住房需求是被压抑的，现在被一次性释放了，而且是高品质的住房需求。
更关键的是，城中村改造主要集中在一二线城市的核心区域。这些地方本来土地供应就紧张，现在大规模改造，一方面减少了低端供给，另一方面提升了区域整体品质，周边的房价能不被带动吗？
而且实物安置的房子，一般是不能随便买卖的，这就不会形成二手房抛压。等于说，需求端有增量，供给端没压力，房价的支撑力自然就上来了。
三件大事叠加，8 月房价到底会怎么走？
说完了三件大事，我们来回答最核心的问题：8 月房价会涨吗？
我的判断是：不会普涨，但结构性上涨的信号已经非常明确。
首先，你要明白一个基本逻辑 —— 现在的楼市，已经不是过去那个 "政策一响，黄金万两" 的时代了。人口拐点到了，城镇化放缓了，房子整体过剩了，这是大趋势，谁也改变不了。
但大趋势不代表没有结构性机会。就像股市熊市里也有牛股一样，楼市分化的时代，选对城市、选对板块、选对时机，比什么都重要。
具体到 8 月，我认为会出现三个明显的变化：
第一个变化：一线城市率先企稳，二手房挂牌价开始止跌回升。
北京、上海、深圳这几个城市，本身的基本面就很扎实，人口持续流入，产业基础雄厚，住房需求一直都在。之前房价下跌，主要是预期不稳，大家都不敢买。现在政策信号这么明确，预期一旦扭转，成交量会先起来，然后价格慢慢跟上。
尤其是核心地段的优质房源，8 月很可能会出现 "卖方市场" 的苗头。好房子就那么多，想买的人多了，房东自然就硬气了。
第二个变化：二线城市分化加剧，强二线跟上，弱二线继续磨底。
二线城市会是分化最严重的。像杭州、成都、西安、武汉这些强省会城市，有人口、有产业、有政策支持，大概率会跟着一线城市企稳回升。但一些产业空心化、人口持续流出的弱二线城市，可能还得继续熬。
怎么判断？很简单，看人口净流入数据，看小学生在校生数量，看产业结构是不是单一。如果一个城市年轻人都在往外地跑，那再怎么救市，房价也难有起色。
第三个变化：刚需盘先动，改善盘后发，豪宅市场继续独立行情。
从产品结构来看，8 月最先回暖的一定是刚需盘。因为刚需群体对政策最敏感，利率降一点、补贴多一点，可能就从 "再等等" 变成 "现在就买" 了。而且刚需盘的价格本来就比较低，下跌空间也有限，政策一托底，很容易就企稳了。
改善盘会稍微滞后一点，因为改善型购房者一般都是卖一买一，得等自己的房子卖出去了才会下手。所以刚需盘先动，带动成交量上来，然后改善盘慢慢跟上。
至于豪宅市场，本来就和普通楼市不是一个逻辑。有钱人的资产配置需求一直在，核心城市的顶级豪宅，该涨还是涨，不受大环境太大影响。
最后，给大家几点实打实的建议
说了这么多，最后落到行动上，给不同的人不同的建议：
如果你是刚需，准备在 8 月买房，我建议你可以开始认真看了，但别着急下手。政策刚出来，市场还需要时间消化，8 月上旬大概率还是买方市场，你有充足的议价空间。等到中下旬，成交量起来了，可能就没那么好砍价了。
如果你是改善，想换房，我建议你先卖后买。现在二手房市场还是买方市场，你的房子可能不太好卖，但反过来你要买的房子也便宜。先把自己的房子挂出去，价格可以稍微低一点，尽快出手，然后拿着钱去挑更好的房子。
如果你是投资，我劝你还是算了吧。现在的楼市，闭着眼睛买房就能赚钱的时代早就过去了。就算是一线城市，也不是随便买都能涨。没有专业的判断和足够的资金实力，投资房产的性价比真的不高。
如果你是观望，还在等房价继续跌，我建议你可以重新评估一下了。政策底已经很明确了，市场底大概率也就在 8、9 月份。再往下跌的空间其实已经不大了，尤其是核心城市的核心地段。当然，如果你不着急，再等等也没什么，反正房子是用来住的，什么时候需要什么时候买。
总而言之，三件大事落地，楼市的政策底已经彻底夯实，8 月将成为重要的转折窗口。房价不会马上暴涨，但继续大跌的可能性也已经微乎其微。对于真正有住房需求的人来说，接下来的两三个月，可能是近几年最好的上车时机。
当然，买房这件事，最终还是要根据自己的实际情况来。政策再好，也不如你自己的需求重要。想清楚自己为什么买房，能承受多大的压力，再做决定，永远不会错。
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